房子漏水、車子被劃，這些是不是拒繳物業(yè)費(fèi)的理由？
文章出處：m.czyierda.cn作者：萬盈律師人氣：0發(fā)表時間：2019-05-28 15:52:09
近年來，隨著居民法律意識的提高，以及對生活品質(zhì)的更高追求，物業(yè)服務(wù)糾紛數(shù)量日漸增多，法院受理的相關(guān)案件數(shù)量居高不下。其中，絕大多數(shù)是因業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)質(zhì)量而拒交物業(yè)費(fèi)所引發(fā)的糾紛。
那么，對物業(yè)服務(wù)不滿真的可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
業(yè)主的情緒可以理解，但是這樣的做法卻未必是合理的。房屋漏水根據(jù)原因不同有不同的責(zé)任主體：一是存在房屋質(zhì)量問題，對質(zhì)保期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。對超過質(zhì)保期的，專有部分（通常是房屋內(nèi)部）維修所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)，共用部分的所需費(fèi)用，則可以申請在專項維修資金中列支。二是因其他業(yè)主裝修等原因?qū)е碌穆┧瑧?yīng)當(dāng)按照相鄰關(guān)系向承擔(dān)責(zé)任的業(yè)主主張賠償。
在房屋漏水需要維修時，根據(jù)實際情況，物業(yè)公司要協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商溝通、申請專項維修基金并組織維修、協(xié)調(diào)相鄰關(guān)系等。在物業(yè)公司履行了物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的情況下，業(yè)主僅以房屋漏水未修好為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)，是沒有法律依據(jù)的。
我已和承租人商定由他交納物業(yè)費(fèi)，為啥物業(yè)公司找上了我？
房屋租賃合同中，一些租賃合同當(dāng)事方會約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，此類約定在商鋪出租中尤其常見。在物業(yè)費(fèi)交納發(fā)生爭議時，物業(yè)公司則通常以出租人/業(yè)主為被告起訴至法院要求支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主往往會拿出租賃合同向法院抗辯稱，依照合同約定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由承租人承擔(dān)。
對此問題，一方面審理中發(fā)現(xiàn)業(yè)主大多數(shù)情況下無法證明向物業(yè)公司告知過相關(guān)情況，需承擔(dān)舉證不能的不利后果；另一方面即使有證據(jù)表明物業(yè)公司知曉租賃雙方對物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的約定，物業(yè)公司仍然有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
小區(qū)停車位上的私家車被劃傷，業(yè)主則要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。這類問題在生活中并不少見。從合同關(guān)系看，物業(yè)公司根據(jù)合同提供物業(yè)服務(wù)，雙方之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。至于停車費(fèi)，實際上一般是由物業(yè)公司代收，大部分屬于小區(qū)公共收益，費(fèi)用中并未包含車輛保管費(fèi)用，因此物業(yè)公司無保證業(yè)主車輛安全的合同義務(wù)，因此不承擔(dān)車輛被劃傷的賠償責(zé)任。
那么，對物業(yè)服務(wù)不滿真的可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
我從未簽署的物業(yè)服務(wù)合同 是否有效？
實務(wù)中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司就物業(yè)費(fèi)發(fā)生糾紛時，很多業(yè)主會抗辯自己從未見過也未簽署過物業(yè)服務(wù)合同。
實際上，物業(yè)服務(wù)合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同，前者是在業(yè)主大會成立前由建設(shè)單位選聘并簽訂書面合同，后者則是由業(yè)主大會決定選聘后由業(yè)委會代表業(yè)主大會簽訂。而無論是哪種情況，業(yè)主都不與物業(yè)服務(wù)公司直接簽訂合同，但均依法享有物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利并應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)。
實務(wù)中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司就物業(yè)費(fèi)發(fā)生糾紛時，很多業(yè)主會抗辯自己從未見過也未簽署過物業(yè)服務(wù)合同。
實際上，物業(yè)服務(wù)合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同，前者是在業(yè)主大會成立前由建設(shè)單位選聘并簽訂書面合同，后者則是由業(yè)主大會決定選聘后由業(yè)委會代表業(yè)主大會簽訂。而無論是哪種情況，業(yè)主都不與物業(yè)服務(wù)公司直接簽訂合同，但均依法享有物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利并應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)。
需要一提的是，業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司的程序是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即使業(yè)主本人因為各種原因未參與投票，“雙過半”形成的業(yè)主大會決定也對業(yè)主有拘束力。
房屋漏水修不好，可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
房屋漏水令人糟心，屢次報修物業(yè)不能處理，不少業(yè)主面對這種情況時都會選擇不交或者要求少交物業(yè)費(fèi)以表示對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿。
房屋漏水令人糟心，屢次報修物業(yè)不能處理，不少業(yè)主面對這種情況時都會選擇不交或者要求少交物業(yè)費(fèi)以表示對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿。
業(yè)主的情緒可以理解，但是這樣的做法卻未必是合理的。房屋漏水根據(jù)原因不同有不同的責(zé)任主體：一是存在房屋質(zhì)量問題，對質(zhì)保期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。對超過質(zhì)保期的，專有部分（通常是房屋內(nèi)部）維修所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)，共用部分的所需費(fèi)用，則可以申請在專項維修資金中列支。二是因其他業(yè)主裝修等原因?qū)е碌穆┧瑧?yīng)當(dāng)按照相鄰關(guān)系向承擔(dān)責(zé)任的業(yè)主主張賠償。
在房屋漏水需要維修時，根據(jù)實際情況，物業(yè)公司要協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商溝通、申請專項維修基金并組織維修、協(xié)調(diào)相鄰關(guān)系等。在物業(yè)公司履行了物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的情況下，業(yè)主僅以房屋漏水未修好為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)，是沒有法律依據(jù)的。
我已和承租人商定由他交納物業(yè)費(fèi)，為啥物業(yè)公司找上了我？
房屋租賃合同中，一些租賃合同當(dāng)事方會約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，此類約定在商鋪出租中尤其常見。在物業(yè)費(fèi)交納發(fā)生爭議時，物業(yè)公司則通常以出租人/業(yè)主為被告起訴至法院要求支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主往往會拿出租賃合同向法院抗辯稱，依照合同約定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由承租人承擔(dān)。
對此問題，一方面審理中發(fā)現(xiàn)業(yè)主大多數(shù)情況下無法證明向物業(yè)公司告知過相關(guān)情況，需承擔(dān)舉證不能的不利后果；另一方面即使有證據(jù)表明物業(yè)公司知曉租賃雙方對物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的約定，物業(yè)公司仍然有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
車輛被劃傷，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？
小區(qū)停車位上的私家車被劃傷，業(yè)主則要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。這類問題在生活中并不少見。從合同關(guān)系看，物業(yè)公司根據(jù)合同提供物業(yè)服務(wù)，雙方之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。至于停車費(fèi)，實際上一般是由物業(yè)公司代收，大部分屬于小區(qū)公共收益，費(fèi)用中并未包含車輛保管費(fèi)用，因此物業(yè)公司無保證業(yè)主車輛安全的合同義務(wù)，因此不承擔(dān)車輛被劃傷的賠償責(zé)任。
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地址：南京市中山路81號華夏大廈1108室
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